Sui condòmini l'onere delle spese per la pulizia di filtri, cisterne e impianti
sintesi dell'articolo a firma Annarita d'Ambrosio da il Sole 24 ore 10/05/2023
Le spese energetiche tornate in aumento non costituiscono l'unico fronte di preoccupazione per gli amministratori di condominio. In tema idrico, in attuazione della direttiva Ue 2020/2184 del Parlamento europeo e del Consiglio del 16 dicembre 2020 sulla qualità delle acque destinate al consumo umano, è stato infatti emanato il decreto legislativo 18 del 23 febbraio 2023 che nuovi oneri prevede per i professionisti che gestiscono immobili.
Le novità
La precedente normativa di riferimento aveva introdotto la definizione dei limiti di responsabilità delle differenti figure coinvolte nella distribuzione dell'acqua destinata al consumo umano. Aveva stabilito che per gli edifici e le strutture in cui l'acqua è fornita al pubblico, come i condomìni, il gestore (cioè chi somministra l'acqua) avrebbe dovuto verificarne la salubrità sino al punto di consegna (ossia il contatore).
Nessun obbligo quindi di controlli periodici sulla qualità dell'acqua gravavano su proprietari degli immobili e amministratori, come precisato da un parere del ministero della Salute del io giugno 2004: l'attività di controllo doveva intendersi limitata da parte di questi ultimi allo stato di adeguatezza e di manutenzione dell'impianto.
Non così dal 21 marzo scorso, invece, quando il Dlgs 18/2023 all'articolo 5 ha puntualizzato che dal punto di consegna la responsabilità della qualità dell'acqua fa capo al gestore della distribuzione interna ovvero al proprietario dell'appartamento, dell'esercizio commerciale presente nello stabile e all'amministratore condominiale.
Sul proprietario o sull'amministratore gravano degli obblighi generali più gravosi e costosi che in passato, sia con riferimento alla qualità e salubrità dell'acqua che alle eventuali perdite dell'impianto.
Proprio l'articolo 4 incrementa anche i parametri di salubrità da mettere sotto attenzione, a cui si è aggiunta la verifica della presenza di piombo, uranio e legionella, quest'ultima maggiormente temuta all'interno dei condomìni.
II rischio legionella
Questo batterio è presente negli impianti idrici, nei serbatoi, negli addolcitori e nelle tubature e prolifera a temperature comprese tra i 25 e i 45 gradi. ll contagio avviene prevalentemente attraverso l'inalazione di microscopiche goccioline d'acqua (aerosol) in grado, se molto piccole, di raggiungere in profondità i polmoni. L'aerosol si forma sia spruzzando l'acqua, sia facendo gorgogliare aria in essa; il diffusore della doccia ne è un esempio.
L'acqua che esce dai rubinetti delle nostre case è vero, è già controllata dal Comune ma l'ente che gestisce l'erogazione dell'acqua comunale ne garantisce la salubrità fino al contatore. Dal contatore in poi è responsabilità dell'amministratore garantire il mantenimento della potabilità. I controlli da effettuare
Una particolare attenzione dovrà essere posta là dove all'interno degli edifici esistano a monte della distribuzione filtri, sistemi di addolcimento delle acque o vasche di riserva idrica, che andranno puliti e sanificati con regolarità. Questi elementi sono infatti quelli di maggiore criticità insieme con i serbatoi di accumulo di acqua calda per uso domestico. Gli organismi di certificazione, consigliano in condominio con frequenza annuale almeno due prelievi per ogni colonna montante, solitamente uno a piano terra (o all'autoclave o alla cisterna, se presenti) e uno all'ultimo piano al fine di verificare l'intera rete condominiale. Tutti interventi che l'amministratore è tenuto a effettuare e i condòmini a pagare, con dunque nuove incombenze, anche economiche.
Le sanzioni
Gli amministratori hanno inviato (o si apprestano a farlo) lettere ai condòmini in merito alla novità disattendendo la quale sono previste sanzioni a suo carico (articolo 23), irrogabili secondo la procedura della legge 689/1981 e ricorribili davanti al giudice ordinario, sanzioni che vanno da 5 mila a 30 mila euro per il mancato rispetto dei parametri di qualità, da 500 e 5 mila in caso di violazione degli adempimenti di trasmissione dei risultati dei controlli interni ai due nuovi organi che il Dlgs istituisce.
Entro il 19 giugno 2023 dovrebbe vedere la luce il Centro nazionale per la sicurezza delle acque, entro il 21 marzo 2024 l'Anagrafe territoriale dinamica delle acque potabili dove confluiranno i dati dei condomini italiani. II sistema AnTea sarà allineato con i sistemi informativi europei.
