La diffusione dei portali immobiliari ha fatto esplodere gli affitti brevi gestiti dai privati: un giro d'affari di 11 miliardi di euro l'anno che soddisfa i proprietari - guadagno sicuro, pochi rischi e meno burocrazia - ma crea squilibri nel mercato degli affitti tradizionali.
Estratto dell'articolo di Massimiliano Pochetti pubblicato su euromq.it il 16 giugno
Per il governo italiano servono nuove regole per far cessare quello che definiscono “il far west” dell’affitto breve, incentivato dai portali di prenotazione online come booking o airbnb. Allo studio c’è un disegno di legge per mettere ordine al mercato delle locazioni turistiche gestite da privati.
Le novità principali saranno il divieto di affitto soltanto per una notte, la creazione di un codice identificativo nazionale per i locatori e l’obbligo per chi svolge l’affitto in forma imprenditoriale, cioè con più di quattro appartamenti, di presentare una dichiarazione di inizio attività. (vedi articolo){alertInfo}
Questa stretta legislativa, se così possiamo definirla, si è resa necessaria visto il grande sviluppo di questo tipo di locazione (in inglese detta: short rent) che ha messo in forte crisi il settore alberghiero.
A tal proposito, basti pensare che, prima dell’avvento dei portali online, il comparto alberghiero intercettava oltre l’80% dei turisti che venivano nel Belpaese, alla fine del 2022 gli affitti brevi si sono accaparrati il 42,3% del mercato.{alertSuccess}
Ma il vero problema è soprattutto sul fronte delle locazioni tradizionali, dove il fenomeno dello short rent sta creando numerosi problemi alle famiglie e agli studenti che cercano una residenza stabile nelle località turistiche.{alertWarning}
Ma perché questo nuovo mercato è cresciuto così tanto in così pochi anni?
La risposta è molto semplice.
- Esso si rivolge ad una platea globale enorme grazie ad Internet, pone molti meno problemi di ordine burocratico e prevede minori costi rispetto agli affitti lunghi
- Se si sceglie lo short rent infatti, il proprietario non dovrà mai discutere con locatari insolventi, sostenere spese legali per eventuali sfratti, sottostare ad una legislazione poco smart sul fronte della locazione tradizionale.
- Ma è soprattutto sul fronte del rendimento che l’affitto breve si fa preferire rispetto a quello tradizionale. Con lo short rent guadagni in media il 174% in più rispetto ad un affitto tradizionale.
Lo studio
Questo è quanto emerge dal nostro studio che ha analizzato il rendimento medio per un immobile di 80 mq per entrambe le tipologie di affitto, in una zona centrale di alcune tra le più importanti città italiane.Per entrambe le tipologie di contratto di locazioni, il rendimento medio è stato calcolato applicando il regime fiscale in cedolare secca.
In particolare la città con la performance più redditizia per lo short rent è Bologna, dove il rendimento medio è del 300% in più rispetto ad un affitto tradizionale.
A seguire troviamo Firenze (+225%), Bari (+220%), Milano (+180%), Palermo (+175%), Catania (+175%), Venezia (+162%), Genova (+133%), Roma (+125%), Cagliari (+114%) e Napoli (+100%)
Roma in testa per redditività assoluta:
45.000 euro in 290 giorni di affitto per un appartamento di 80 mq
In termini di redditività assoluta, al netto della cedolare secca, a guidare la classifica è Roma dove per uno short rent è possibile incassare fino a 45.000 € annuali.
Subito dietro troviamo Firenze (39.000 €), Venezia (34.000 €), Milano (28.000 €), Bologna (28.000 €), Napoli (20.000 €), Bari (16.000 €), Cagliari (15.000 €), Genova (14.000 €), Palermo (11.000 €) e Catania (11.000 €).
Alla luce dei risultati di questa nostra analisi, quello che emerge è l’incredibile convenienza per un proprietario di un immobile situato in qualsiasi zona centrale di una grande città italiana [e a maggior ragione a Roma] ad affittare attraverso lo strumento dello short rent rispetto a quello della locazione tradizionale.
Un fenomeno consolidato
Ma al di là di questo, analizzando questi numeri, l’affitto breve sembra ormai un fenomeno consolidato che solo in Italia vale qualcosa come 180 milioni di presenze turistiche l’anno e un fatturato di 11 miliardi di euro.
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